14 九月

约克郡旺市/万锦/列治文山/奥罗拉&新市八月房产数据分析——“华人钟爱”能否乘上新一轮复苏的东风?


由于成交价格公开与否及长周末影响的问题,大多伦多地产8月份的数据报告“来得比平时晚一些”,但这并没有影响关注者们的热情。在7月市场展现了回暖的趋势后,大多数人还是对8月份的市场表现很是期待的。而事实也证明,关注者的期待并没有落空。

对于York Region,我们着重从Vaughan、Richmondhill、Markham和Aurora & Newmarket四个区域来分析。



先是看销售量。从环比角度来说,四个区域8月份的销售量同7月相比基本是持平或有所下降,但Richmondhill则是“异军突起”,一举冲到了今年的最高水平;而从同比角度来说,就更正面了。2018年8月的房屋销售量明显高于2017年同期,联想一下7月和去年的市场走势,房市关注者开始真正思考——市场参与者是否已经开始逐步适应海外买家税、加息以及贷款收紧政策所带来的影响,并开始重新进入市场了?

 

旺市销售量四年同期对比


万锦销售量四年同期对比


列治文山销售量四年同期对比


奥罗拉&新市销售量四年同期对比

再说房屋均价水平。这次同销售量不同,2018年前8个月,四个区域的房屋均价虽然都展现了不同的发展趋势。Aurora & Newmarket的房屋均价8个月里除了轻微的变化,用“基本持平”形容不为过,8月的均价基本也同7月一样,略低于2017年同期水平;



Vaughan和Richmondhill区域的房屋销售均价2018年前3个月都保持着上升的状态,4月涨势收缓,5月两个区域出现了分水岭,Vaughan的房屋均价还是和4月基本持平,之后直到8月一直比较稳定,7月甚至略微高于2017年同期水平,可Richmondhill的5月均价甚至跌破了3月水平,此后小幅回涨,在7月终于略高于2017年同期水平,同4年内7月的最高价有了看齐的趋势;



而在8月,Richmondhill的房价则又跌至略低于2017年同期的水平。Markham的走势比较独特,在前三个月轻微上扬后,4月反而有了比较明显的小幅下降,5月在此基础上有轻微上浮,6月甚至超过了2017年同期水平,可7月又一次跌落,并且该趋势在8月继续延续了下去。

 


此外,从房屋均价图中我们可以清晰看出,Vaughan的房屋均价虽然同2017年同期相差无多,但同2015年和2016年相比还是有绝对优势的;而Richmondhill的房屋均价在经历过几轮洗礼后,终于开始稳定回调;至于Markham,在前三个月坚挺地高于2016年同期水平后,终于在第四个月开始“破功”,跌破2016年同期水平,并没能打破“7、8月淡季”的诅咒。至于Aurora & Newmarket区域,今年的表现只能说是不温不火。

 

简单介绍过销售量和房屋均价后,我们就会发现,同其他几个区域相比,Vaughan的销售量和房屋均价的发展都比较平稳,8个月的变化都在正常变化范围内;而Richmondhill和Markham作为老牌的“华人最爱区域”则明显有些尴尬。至于Aurora & Newmarket区域,也并没有想象中的“一飞冲天”的迹象。关于这个问题,我们可以浅显地解释一下。


 

万锦房屋均价历史曲线


列治文山房屋均价历史曲线

毫无疑问,在去年新政出台前,Richmondhill和Markham的势头是极其猛烈的。与它们相比,Vaughan在华人眼里更“新鲜”一些。可以说,Vaughan是最近几年才在华人圈中崛起的社区,但这并不意味着它不好。由于之前属于比较典型的西人社区,Vaughan交通较为便利,基础设施也非常完备,学区自是不用多说。而它同前两者不同的是,华人近年来刚刚入驻。最后,就是Aurora & Newmarket社区了。这个社区可以说是非常新了,基础设施等非常偏西化,目前华人圈内选择该区域的多为新建大房或占地面积较大的老屋,用于推倒重建。虽说该区域离市区较远,但它公共交通设施比较方便,只是对于华人而言同胞较少。

 

旺市房屋均价历史曲线


假设我们是买房者,那么在不考虑资金、仅考虑社区成熟与否的前提下,大部分人都会选择Richmondhill、Markham和Vaughan。作为一级社区,Richmondhill和Markham虽然当之无愧,但在新政前也的确被高估了不少,所以新政一来,缩水成了不可避免的现象。并且Vaughan这种新兴社区的崛起,也对这两个区域——尤其是Richmondhill造成了一定冲击。而Vaughan作为新兴城市,极大程度上将想选择好学区、好房屋却又买不起Richmondhill和Markham这种社区的刚需客户吸引了过来。最近几年,Vaughan的市场状况一直很坚挺,更是给了投资客一颗“定心丸”。

 

但是,这就意味着Vaughan一定会反超前两者么?下这种结论为时尚早。如今虽然Vaughan的市场相对于Richmondhill而言比较平稳,但在这种整体趋于平和的大环境下,出现黑马的概率非常低。不可以否认说Vaughan在日后会慢慢升值,但在现阶段,Richmondhill和Markham的“霸主”地位还是无可撼动的。如今房市开始出现回暖迹象,Richmondhill是四个区域中,表现最明显的一个,说市场不喜欢它,实在是有些牵强。至于这种地位怎么来的?很简单,买家喜欢。市场就是硬道理,就算再说它们虚高、水份、泡沫,但它们市场接受度就是这么高。

 

奥罗拉新市房屋均价历史曲线


当然,不考虑资金的情况在现实中基本不存在,所以这就是为什么Aurora &Newmarket依然有市场的原因。其实Aurora & Newmarket区域在早期基本上是被寄予“下一个Richmondhill”等名号的,其客户群体基本为两类:一是想住好房却又无力负担太多的首次置业者;二是寻找价格洼地的投资客。如果没有去年各种新政的出台,该区域的发展还是很好的,可那些“如果”现在讨论起来并没有意义。如今贷款测试收紧,手头并不宽裕的首次置业者购房脚步势必放缓,而在这里投资,投资客也不能快速回本,成本太高。一来二去,发展势头减缓也是必然。不过俗话说,市场是一个轮回。随着主流社区人口的逐渐饱和,Aurora & Newmarket区域的房子会越来越多地进入人们视线,届时其基础设施也基本完善,成为下一个华人宠爱之地也不是太久远的事情。

 

从7、8月市场的走势来说,房市复苏的说法并没有那么站不住脚。如今央行宣布9月不加息,结合各大银行提出的利好贷款政策,房市在9月真的做到“金九”也不是不可能的事情。相信9月的数据报告,将是我们都非常期待的。


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